東急リバブルら、売買仲介の実務で利用可能な「マンション価格査定AI」を開発

マンションの価格査定とは、不動産売買に精通した査定担当者が自らの経験を活かし、市場動向なども考慮した上で、実際に売買された取引事例と比較しながら価格を算出するものだ。その査定価格は、査定担当者の経験値や市場動向の捉え方、比較する取引事例の選び方の違いによって差異も生じ得るが、一般的な査定ルールや社内のチェック体制によってその品質が維持されているという。査定担当者は、対象マンションや周辺エリア、近隣の取引事例に関する情報を収集・分析し、その取引事例については類似性の評価を行う。そこから全体像を把握した上で、類似性の高い取引事例を選択、重み付けをして査定価格を算出している。

東急リバブルでは年間3万件超のマンション査定を首都圏エリアで行っており、年間約15,000時間の削減効果を見込んでいるという。これによって査定品質を維持しながら高度な自動化を図り、質の高いサービスを顧客にスピーディーに届けることが可能となる。業務効率化による働き方改革の推進、コンサルティングサービスの充実など創出された時間を活用した顧客接点の深化、これを通じての顧客満足度の向上など、様々な効果が期待されているとのことだ。

本システムは、東急リバブルにおける一般的な査定ルールの適用と、明確なルール化が難しい査定担当者の経験則（暗黙知）による判断、その両方を兼ね備えたAI査定システム。AIモデルの作製にあたっては、東急リバブル査定担当者3名による1,000件を超える査定データ（学習用データ）を用意した。東急リバブルの査定担当者の知見とRistのデータサイエンティストの知見を活かすことで、MER値1.98％を実現することができたとのことだ。

マンション価格の査定については、前記のとおり近隣取引事例を比較検討しているが、中には比較事例が少ない、又は比較事例との類似性が低いケースもあるという。この場合、査定担当者による査定価格の算出も難易度が高いものとなり、慎重な対応が求められる。本システムでは、AIが近隣取引事例の中から類似性の高いものを選択し（事例選択AI）、重み付けを行って査定価格を算出（査定価格算出AI）するが、その過程において、類似した取引事例が少ない、又はその類似性が低いことなど、AIが査定結果に注意すべきと判断した場合、その事実を査定担当者に伝える自己診断機能（自信度算出AI）も合わせて開発したとのことだ。

これによって通常の査定はAIが単独で行い、難易度の高い査定は担当者にその旨を通知して、査定価格の妥当性について判断を求めることが可能となった。誤差率が比較的高い査定結果に対しては査定担当者の検討・判断を入れることによって、査定品質が担保されるという。